Үл хөдлөх хөрөнгө нь хүний хамгийн анхны хөрөнгө оруулалтын нэгт тооцогдох бөгөөд энэ нь хүний хооллох, хувцаслах, орон гэртэй байх, унтаж амрах зэрэг физиологийн үндсэн хэрэгцээнээс үүдэлтэй. Анхны хөрөнгө оруулалтуудын нэг ч гэлээ өнөөг хүртэл үл хөдлөх хөрөнгө нь хөрөнгө оруулагчдын анхаарлыг ихээр татсан хэвээрээ л байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн өгөөж тогтмол түрээсийн орлого олох ба нөгөө талдаа инфляц болон валютын ханшийн нөлөөнд мэдрэгээр үнэ цэнэ нь тодорхойлогддог.
Аливаа нэг болон хоёр үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж аван, хөрөнгийн удирдлагыг хэрэгжүүлэх боломжтой. Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авахтай холбогдон үнэлгээ, хууль, зуучлалын үйлчилгээний хөлс, татвар, тэмдэгтийн хураамж гэх мэт зардал гарахын хамт худалдан авсны дараа үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зардлууд, түрээсийн орлогод ногдох татвар, хөрөнгийн даатгалын хураамж гэх мэт зардал гардаг.
Гэсэн хэдий ч та өөрийн боломжит төсөвтөө тохируулан аль болох олон үл хөдлөх хөрөнгөд нэгэн зэрэг хөрөнгө оруулж, эрсдэлээ бууруулах, мөн мэргэжлийн хөрөнгийн удирдлагаар эдгээр хөрөнгүүдээ удирдуулах боломжийг Үл Хөдлөх Хөрөнгийн Хөрөнгө Оруулалтын Сан буюу REIT (Real Estate Investment Trust) олгоно.
Үл хөдлөх хөрөнгөнд хөрөнгө оруулалт хийх нь дараах эрсдэлтэй. Үүнд:
- Байршил, байршил, байршил… Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ хийгээд орлогын урсгалд нөлөөлөх хүчин зүйл бол байршил байдаг. Иймд та үл хөдлөх хөрөнгийн байршлыг нухацтай судлах нь зүйтэй.
- Зах зээл дээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ унасан үед та үл хөдлөх хөрөнгөө худалдан алдагдал хүлээх.
- Ашиггүй байрлал, барилгын чанар хийц эсхүл хэтэрхий хязгаарлагдмал зорилтот бүлэгт зориулсан зэргээс шалтгаалан түрээслэгдэхгүй байх.
- Сөрөг мөнгөн урсгал буюу түрээсийн орлогоос хүүгийн зардал (зээлээр авах тохиолдолд), үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зардал, татвар зэргийг төлж хүрэхгүй, түрээсийн орлого нь зардлаа нөхөхгүй байх.
- Хариуцлагагүй түрээслэгчтэй таарахыг үгүйсгэхгүй. Гэрээгээр заасан үүргээ биелүүлэхгүй байх, түрээсээ хойшлуулах эхсүл огт төлөхгүй байх, хөрөнгийг зүй бусаар ашиглаж хохирол учруулах зэрэг эрсдэлтэй тул мэргэжлийн хөрөнгийн менежментийн компанид хандах нь таны цаг зав, хөрөнгө мөнгийг хэмнэх нигууртай.
Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь хир их ажиллагаатай вэ?
Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь банканд мөнгөө хадгалах, хувьцаа, бонд, хөрөнгө оруулалтын санд хөрөнгө оруулахаас илүү их ажиллагаа, судалгаа шаарддаг. Ихэнх хөрөнгө оруулагчид эдгээрт ихээхэн цаг хугацаа, хүч хөдөлмөр зарцуулдаг. Үүнд:
- Худалдан авахад тохиромжтой үл хөдлөх хөрөнгөө олох;
- Тохиромжтой түрээслэгч хайж олох, тэдэнтэй харилцах харилцааг зохицуулах;
- Хөрөнгийн засвар үйлчилгээ, ашиглалтын ажлыг хариуцан хийх.
Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн удирдлагаар хангах, ашиглалтыг хариуцах, таны өмнөөс худалдан борлуулах, түрээслэх ажлыг гүйцэтгэх үл хөдлөх хөрөнгийн агент, брокер бүхий Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын компаниуд олон болж байгаад талархууштай.
Мэргэжлийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын сангийн нэгж эрхийг худалдан авах замаар хөрөнгө оруулж болно. Хөрөнгө оруулагчийн хувьд та түрээсийн орлогоос хасагдах зардлуудыг хассаны дараа тус сан нь ашигтай ажиллаж буй эсэх, мөн тухайн суурь хөрөнгүүдийн үнэ цэнэ хэрхэн өссөн эсвэл буурсан зэргийг дүгнэж цэгнэх боломжтой.
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын сан нь жижиг хөрөнгө оруулагчдад орон сууцаас гадна ганцаараа авах боломжгүй том хэмжээний худалдаа үйлчилгээний зориулалттай талбай, оффисын барилга, үйлдвэрийн барилга зэргээс өгөөж хүртэж боломжийг олгодог ба хөрөнгө оруулалтын хувьд орон сууцнаас мөн ялгаатай байна.
Real Estate Investment Trust буюу Үл Хөдлөх Хөрөнгийн Хөрөнгө Оруулалтын Сан гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгөд хэсэгчилсэн байдлаар хөрөнгө оруулах боломжийг олгодог тусгай зориулалтын компани (SPC) юм. Өөрөөр хэлбэл, компанийг хувьцаа болгон хэсэгчилж, олон хувь эзэмшигчид тус компанийн хөрөнгө оруулагчид болдогтой ижил зарчмаар үл хөдлөх хөрөнгө нь олон хөрөнгө оруулагчидтай болно гэсэн үг юм. REIT нь хөрөнгө оруулагчдад дараах давуу талыг олгодог. Үүнд:
- Хөрвөх чадвар өндөр
REIT нь үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах уламжлалт аргатай харьцуулбал илүү өндөр хөрвөх чадвартай. Учир нь хөрөнгө оруулагчид тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хувь бүхий хэсэгт энгийн хувьцаа, үнэт цаасны арилжааны зарчмаар хөрөнгө оруулах боломжтой бөгөөд арилжааны зах дээр эргээд маш хялбар, хурдан худалдах боломжтой.
2. Эрсдэлийн тараан байршуулалт /диверсификаци/
Суурь хөрөнгүүд нь зориулалт болон хэмжээ, хийц, ашиглалтаараа ялгаатай тул харилцан адилгүй өгөөж, эрсдэлийн төвшинтэй байна. Цар тахлын үеийн эдийн засаг биднийг нэг сагсанд бүх өндөгөө хийхгүй байх онолыг баталсанчлан та нэг төрлийн ижил шинж бүхий үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшихийг тэр болгон хүсэхгүй л болов уу.
3. Ногдол ашиг бүхий тогтмол мөнгөн урсгал
Хувьцаа эсхүл үүсмэл үнэт цаасыг бодвол үл хөдлөх хөрөнгө нь өрийн бичигтэй нэгэн адилаар хөрөнгө оруулагчдад тогтмол түрээсийн орлого олох боломжийг олгодог.
4. Эрсдэлийн тохируулгатай, өндөр өгөөж
Үл хөдлөх хөрөнгө нь хөрвөх чадвар удаан боловч эрсдэлийн матрицаар авч үзвэл бага эрсдэлтэй, мөн эрсдэлийг удирдах болон бууруулах боломжтойгоороо онцлог билээ.
ОРДА хөрөнгө оруулалтын платформ нь дээрх давуу талуудыг хөрөнгө оруулагчдад олгохоос гадна Монгол улсдаа болон олон улсаас өрсөлдөхүйц өгөөжтэй, найдвартай хийгээд сонирхолтой үл хөдлөх хөрөнгийн fractionlize /хэсэгчлэх/ хийсэн дижитал нэгжийг хууль ёсны дагуу худалдан авах боломжийг олгоно.
Зөвхөн худалдан аваад зогсохгүй хөрөнгө оруулалтын дараах хөрөнгийн удирдлагыг таны өмнөөс бүрэн хэрэгжүүлэх үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг хамгийн тухтайгаар нэг цэгээс авах боломжийг олгох юм.
Энэхүү нийтлэлийн дараа дараагийн хэсгүүдээр үл хөдлөх хөрөнгөнд амжилттай хөрөнгө оруулсан түүхүүд, дэлхийн томоохон хотуудад үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад юуг анхаарах, үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах уу эсхүл түрээслэх үү, fractionalized /хэсэгчилсэн/ үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын шинэ тренд гэх мэт сонирхолтой сэдвүүдээр та бүхэнтэй эргэн уулзах болно.
Өдрийг сайхан өнгөрүүлээрэй.
Бэлтгэсэн: А. Хэрлэнчимэг.
Стэпп групп, ОРДА WEALTH TECH, Санхүү хариуцсан захирал.
